合景泰富着急辟谣老板被约谈：隐藏表外负债不容忽视，曾卷入贪腐案

一向低调的粤系房企合景泰富最近突然受到关注。

12月6日，据财联社消息，合景泰富董事局主席孔健岷目前分别被相关部门召回广州约谈协助调查，且被有关部门限制出境。原因可能与广州开发区党工委委员、管委会副主任黄某被纪委带走接受调查有关。

合景泰富12月7日公告称，孔健岷已向董事会确认，于本公告日期，并未被广州相关部门要求约谈协助调查，亦未被限制出境。因此，公司谨此澄清，媒体报导均属虚构及伪造。孔健岷现正如常履行其职务且公司所有业务及营运均一切如常。

虽然合景泰富及时辟谣，声称要拿起法律武器，但回顾其发展史，2015年卷入“曹鉴燎案”、2021年5月与万科争抢广州双沙村改造项目。合景泰富，显然不是个没有故事的同学。

卷入“曹鉴燎案”、双沙村旧改踢万科出局

合景泰富官网显示，集团成立于1995年，2007年登陆港交所。

根据财新的报道，合景泰富与曹鉴燎的交集可追溯至珠江新城G1-2地块的开发上。1996年曹鉴燎任职广州市天河区区委常委、珠江新城指挥部总指挥、天河区下辖沙河镇一把手期间，为了感谢广州市国土房管局原副局长谭丽群的“关照”，曹鉴燎牵线搭桥，让谭丽群出资30万元控制该地块；到2004年曹鉴燎再出面介绍合景泰富以3500万元接盘该地块，帮助谭丽群等人从中获利2600万元，曹鉴燎自己从中分得900万元。

接盘这一地块也给合景泰富带来了不错的业绩：该项目于2009年开盘，以单月销售4.5亿元成绩成为广州楼市销冠，公寓售价一度高达4万元/平方米。

不止珠江新城，曹鉴燎在主政增城市（2015年并入广州成为增城区）期间，在增城政府旁模仿杭州西湖打造挂绿湖工程，以此为核心建设挂绿新城，而湖边最好的地块，用于打造五星级酒店和100多栋别墅。

为确保合景泰富获得地块，曹鉴燎以修酒店的名义，授意国土部门设置极为苛刻的排他性限制条件，使合景泰富作为唯一竞买人取得131亩土地，成交价仅7200万元；之后合景泰富在挂绿湖边建起100多栋别墅，每平方米售价超过5万元。

虽然合景泰富对此予以否认，合景泰富高层称合景泰富在增城拿地基本都是通过招拍挂来完成的。但2013年广东省纪委着手调查土地腐败后，时任广州市副市长的曹鉴燎迅速安排亲属和向其行贿过的老板们出境躲避调查，包括孔健岷，因此，合景泰富的否认多少显得有些无力。

据第一财经报道，在参与广州双沙村旧改项目的过程中，原本耕耘了两年的合景泰富本来志在必得，但4月23日黄埔区红山街双沙社区旧村改造项目发布公开引入合作企业资格审查结果显示，万科联合体以及合景泰富联合体都通过资格审查，合景泰富“到嘴的鸭子”突然多了一个截胡的。

通过资格审查的万科日子也不好过，在为旧改宣传造势时，网传一辆上面滚动“城市更新选万科，实无错”、“城市更新选万科，信得过”等字样的小货车，被保安拦截在村外，并发生了冲突。4月27日，双沙股份经济联合社发布的“双沙治安紧急通知”在网上发酵。该文件称，“4月26日晚在双岗片区有一众凶徒携带武器进村图谋不轨，幸好被公安机关及时带走。经村民指认，该帮凶徒来自标有‘万科’的车辆”；“请村民街坊提高警惕，增强防范意识，遇到‘万科’车辆及人员可及时联系治保人员驱赶，双沙不欢迎‘万科’。”

虽然万科4月28日发布声明称，获得候选合作企业资格相关程序合法合规，“紧急通知“不符合事实，但在4月30日举行的村民表决会上，还是因为只获得1票被踢出局，合景泰富则获得了高票支持，顺利成为双沙村旧改合作企业。

双沙村旧改背后潜在的利益博弈也因为广州开发区副主任黄东、红山街书记周宇被纪委带走被外界质疑，巧合的是，孔健岷也在这段时间回香港办公。所以，“孔健岷被相关部门召回约谈协助调查并被限制出境”传言也就不胫而走。

偿债压力与隐藏表外负债风险

流动性危机轮番在房企上演的当下，低调如合景泰富，财务状况又如何？

10月26日，瑞信下调合景泰富评级至“中性” 称其达成全年销售目标有压力；

11月25日，标普将合景泰富集团的评级展望从“稳定”调整为“负面”，标普认为，在未来12个月内，由于现金生成能力疲软、融资渠道趋紧且需偿还或有负债，合景泰富集团流动性的恶化程度可能超过此前预期，此外，该公司的杠杆率也可能因利润率收缩而上升；

12月3日，惠誉将合景泰富集团的长期外币发行人违约评级自“BB-”下调至“B+”，展望调整为负面，惠誉认为，合景泰富权益销售和杠杆率都在BB-指标上，但隐含回款率在B+指标范围，相信合景泰富有能力用自有资金偿还债务，但受限于市场融资环境，融资能力将削弱。

接连被下调评级，合景泰富存在的债务压力确实不小。公开信息显示，合景泰富目前存在境内境外两个发债和融资主体，境内主要是广东合景控股集团有限公司，境外是合景泰富集团股份有限公司。

境内债券方面，合景泰富目前存续2只债券，额度分别为16.7亿元、25亿元，都将于2023年10月到期。

图片来源：企业预警通

企业预警通数据显示，合景泰富的另一发债主体广州合景控股集团发行的境内债券目前有11只之多，其中有9只属于公募债。今年12月17日就有一笔额度为25亿元的公募债到期，明年则有14亿元公募债到期，其中3月份到期6亿元。 

图片来源：企业预警通

美元债方面，合景泰富集团存续有11只美元债，融资余额40.53亿美元、约261亿元人民币。其中2.5亿美元将于明年1月底前到期；而2022年全年要偿还的美元债为11.5亿美元。

图片来源：企业预警通

因此12月至明年3月，合景泰富需要偿还的总额度累计达到47亿元；明年全年，合景泰富约有11.5亿美元债到期，广州合景控股的两笔公募债14亿元到期，两者累加约88亿元。

如果算上部分债券到达回售期限，据标普披露，明年合景泰富集团将有累计约160亿元人民币的债券一次性到期或可回售债券进入回售期。

和其他房企一样，合景财富表外负债亦不容忽视，企业预警通数据显示，广州合景控股集团今年7月份的银行授信额度为1048.7亿元，仅使用了309亿元，其他资金来源则主要依靠于应收账款融资和信托融资，以及部分的租赁融资。

有媒体经整理发现，2020年至今合景泰富旗下子公司在东亚银行、浦发银行、中国银行、招商永隆银行、深圳五顺方保理等做了20多笔应收账款融资。对照2020年年报中披露的合景泰富附属公司名单，至少有8笔应收账款融资的融资方并不在合景泰富年报的子公司名单中，且这8笔融资目前仍在存续时间内，累计额度高达35.6亿元。

信托融资方面，合景泰富也有多笔融资的融资方并未在年报中体现。企业预警通显示，天津弘盛房地产开发有限公司曾在2019年2月份向平安信托融资了累计25亿元，其中5亿元1年期，20亿元2年期。但这笔信托融资存续期间，作为融资主体的“天津弘盛房地产”并未出现在合景泰富年报的子公司中；该主体天津弘盛房地产今年7月通过“前海 85 号集合资金信托计划”又向山东信托融资3.12亿元。

在外界眼中，“低调”通常与“稳健”一词相连，如今看来，合景泰富低调的背后除了偿债压力还有表外负债的风险。

关键词： 景泰 不容忽视 着急