跨入千亿阵营的越秀地产 增收不增利

较早披露业绩报告的广州国资最大房企越秀地产（00123.HK），“稳健”是其2021年度业绩表现的关键词。

稳健表现在多个方面。首先是销售额稳定增长，2021年越秀地产销售额为1151.5亿元,同比增长20.2%,首次跨入千亿房企阵营。

再者是是“三道红线”均保持“绿档”，2021年越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比，分别为69.1%、47.1%和1.36倍，实现“三道红线”全部达标。

不过，这份令越秀地产较为满意的成绩单，并不是毫无瑕疵的。

2021年越秀地产出现了增收不增利的情况。报告期内，实现营业收入573.8亿元,同比增长24.1%；核心净利润约为41.5亿元，同比增长3.2%。

但同期实现归母净利润仅35.9亿元,同比下滑15.5%。

对于越秀地产上市公司股东来说,其所能分到的净利润率仅有6.2%。而少数股东分走了年内近三分之一的盈利，应占盈利16.85亿元，同比增长高达287%。

值得注意的是，期内越秀地产核心净利润3.2%的增长，或许与其它收益的增长有着很大关系。

根据财报可以看到，越秀地产2021年的其他收益净额为15亿元，主要包括越秀金融大厦处置相关税前收益约24.39亿元及年末持有投资物业本年评估净跌值约9.04亿元。

下面标注写着：该金额指Gain Force附属公司所持越秀金融大厦2021年的公平值增值人民币12.03亿元及与出售Gain Force相关的出售所得受益人民币12.36亿元。

根据此前公司公告，去年11月，越秀地产与越秀房产信托基金旗下公司签订了收购契约，以78亿元的总代价向Yuexiu REIT 2018 Company Limited，出售稀缺优质国际甲级写字楼越秀金融大厦100%股权。

对比2020年6.68亿元的其他收益净额来看，确实给越秀地产的业绩增色不少。

此外，越秀地产2021年的短债有着较为明显的增长。

截至2021年12月31日，越秀地产总借款约755.3亿元，现金及现金等价物及监控户存款约为405.0亿元，净借贷比率为47.1%。

具体来看，未来一年到期的借贷约为298亿元，较去年同期增长约79.79%。而目前在手现金及现金等价物约327.7亿元，能狗覆盖短期借贷，但也说不上特别“宽裕”。

不过，越秀地产董事长林昭远在业绩会上多次强调“不差钱”，看来对于公司是信心满满的。

3月10日，在越秀地产业绩会上，公司管理层表示，公司已收购部分合作项目股权，其中包括已收购花样年重庆相关项目股权等。在被问及收并购问题时，越秀地产表示，“公司不差钱，各大金融机构已与公司接触，未来收并购仍需要看标的情况”。

前面话音刚落，紧接着在3月11日晚间，越秀地产就发布公告称要贷款融资5亿港元，且还附有控制权条款。

此笔定期贷款融资的协议日期364天，根据融资协议规定，若、如果越秀地产的控股股东越秀企业（集团）有限公司于越秀地产已发行的具投票权股份中持有少于30%的直接或间接权益，或者，如果越秀企业不能再保持作为越秀地产单一最大实益拥有股东的地位，或者如果越秀企业不能再对越秀地产行使有效的管理控制权，即构成违约事件。

如果发生有关违约事件，则贷款人可宣布融资项下所有债项将立即到期应付。截至公告日期，越秀企业实益拥有越秀地产已发行股分合共约39.78%。

业绩会上，越秀地产透露2022年拿地资金预算为457亿元，投资强度40%。或许，这是其投资拿地走出的第一步。（来源|大华观察）

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