基础设施公募REITs已成当下公募圈内最热门的话题

6月21日，首批9只基础设施领域公募REITs产品在沪深交易所上市。截至当日收盘，9只产品全线飘红，涨幅最大的蛇口产园录得14.72%的涨幅，9只产品合计成交额超过18亿元。

基础设施公募REITs已成为当下公募圈内最热门的话题，基础设施公募REITs有什么意义?做市商又有什么作用?博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨最新解读，让读者更加深入地了解公募REITs。

1、基础设施公募REITs有什么积极意义?给中国经济、金融体系、投资者带来哪些影响和变化?

答：博时基金认为，基础设施公募REITs对实体经济和金融市场均有积极意义。对基础设施的原持有方来说，可以通过公募REITs盘活存量资产，降低自身的负债率，还能将回收回来的资金投入到新的基础设施项目里去，加快国内基础设施补短板的进程，拉动经济发展。对金融市场而言，公募REITs作为一种不同于现金、股票、债券的第四类资产，具有分红较为稳定、价格波动较小(与股票相比)、牛熊市不明显、与其他资产价格相关性弱等特征，这些特征一方面特别适合追求稳健增值的长期持有型投资者，尤其适合保险、养老金等投资人;另一方面也为机构投资者做大类资产配置提供了新的资产类别，有利于机构投资者优化投资组合。

博时基金认为，一个新的金融产品要有持续的生命力，需要市场各个参与方都能从中获益才行。具体到公募REITs，主要的市场参与主体可以分为基础资产提供方、REITs投资方和中介服务机构三大类。从基础资产提供方看，中国经济经过多年发展，在高速公路、铁路、机场、港口、节能环保设施、产业园、仓储物流园等基础设施领域积累了大量的优质资产，保守估计也有100万亿左右的体量。即使有1%的存量基础设施资产做了公募REITs，REITs市场体量也有万亿规模;从REITs投资方来看，随着国内人民生活水平的提高和投资者的不断成熟，对公募REITs这种绝对收益型产品的需求也在不断壮大，从首批公募REITs较高的认购倍数就能看出来资金对于这类资产的投资需求还是较为强烈的，处于供不应求的状态。未来如果养老金参与REITs投资，则对REITs资产的需求还会更大;从中介服务机构上看，公募REITs为券商、会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等提供了新的业务机会。

由此博时基金认为，我国的公募REITs正处于供需两旺的大环境下，未来具有巨大的发展潜力。

2、作为封闭式产品，此类基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等问题，公司在流动性管理上有何准备规划或完善的措施?

答：公募REITs的交易机制上已经引入了做市商制度，因此二级市场的流动性有一定的支撑。需要说明的是，基于公募REITs产品的特性其流动性远不如股票，这是因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。

在这种情况之下，其实流动性弱并不是一个问题，而是REITs产品的一种特征。随着时间的推移，真正愿意长期持有这些基础资产的机构投资人基本不会再进行卖出，因此导致二级换手率较低，这属于REITs产品的产品特征。理论上来说，在市场有效的情况下，REITs流动性的特征其实都已经体现在一级发行和二级交易的价格里面了。如何提高二级市场的流动性呢?一方面REITs与股票相比还有做市商的机制，可以提供一定的流动性;另一方面，投资人类型比较分散，从散户到不同类型的金融机构都是投资人，不同投资人之间的风险偏好不一样，相对来说有一定活跃度的交易。

在市场机制方面，基金公司是基金资产的管理人，并不是市场参与者，因此流动性管理方面基金公司直接参与有限，但基金公司已经通过投资者教育活动充分讲解了公募REITs的流行性特点，请投资者理性投资，尽量避免因为投资者的不理性而导致流动性不佳的情况出现。

3、REITs产品上市后，会同时有几个价格。对于投资者来说，应该参考哪一个价格?有哪些指标可以准确判断资产的价格?

答：二级市场的价格形成是由买卖双方通过集合竞价来达成的，对于普通投资者来说，首先需要尊重二级市场成交价，尤其是交易型投资者。对于持有型投资者，建议更关注基础资产的内在价值，因为价格虽然会偏离基础资产的内在价值，但长期来看是向内在价值回归的。基础资产的内在价值可以参考基金公司每年披露的第三方评估机构出具的评估报告。具有专业投研能力的投资人还可以通过自行调研的方式更加高频地跟踪基础资产的运营情况，进而判断内在价值。除二级市场交易价格、第三方评估报告外，发行价、基金净值两个数据的参考价值随着REITs的上市会逐步减弱，仅供投资者参考。

4、作为一种新的投资品种，投资者该重点关注产品的哪些方面?

答：公募REITs作为一种新的金融产品，上市后的价格是由二级市场买卖双方共同决定的，因此上市首日的价格表现要看投资者对各个REITs项目投资的交易意愿来决定。因为公募REITs的现金分红比较可预期，因此其内在价值比较容易通过DCF(现金流折现法)来计算出来，所以公募REITs的二级价格会围绕内在价值波动，波动幅度总体而言应小于股票。如果二级市场的价格出现大幅度波动，尤其是价格大幅度上涨至显著高于公募REITs的内在价值时，则新进入的投资者会面临两个风险：一是长远来看价格会向内在价值回归，因此出现价格下跌导致投资亏损的风险;二是因为价格上涨，使得持有REITs的预期IRR(内部收益率)下降，可能不能满足投资人的投资收益率要求。当然与之对应的，当价格大幅度下跌至明显偏离内在价值时，也会出现投资机会。低价买入的投资人可以在未来价格上涨的时候获利退出，也可以长期持有通过分红来获得不错的持有期收益。(以上内容仅供参考，不作为投资决策依据。投资有风险，入市需谨慎。)南京晨报/爱南京记者 许崇静

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