预计未来一段时间广州房贷利率仍有一定下行空间

虽然3月LPR“按兵不动”，但广州地区各银行房贷利率近日又有松动，吹起阵阵暖风。记者走访发现，在2月四大银行将首套执行利率下调至LPR+80BP(5.4%)后，近日个别国有银行再次积极调整利率，目前中国农业银行利率已降至5.2%;部分外资银行甚至首套房执行利率与LPR齐平为4.6%。有业内人士表示，目前广州一手住宅库存依然高企，预计未来一段时间广州房贷利率仍有一定下行空间。

广州多家银行积极调整房贷利率

近日，广州的首套房贷执行利率再次降至新低4.6%，有银行提出与LPR齐平的方案。“利率最低的话，我们可以做到广州这边的利率下限。”渣打银行工作人员向记者表示，“个人收入、负债、购买楼盘的建筑年份、贷款期间等因素都会影响最终的贷款利率，但如果是我们合作的开发商，会比其他银行有优势。”

今年开春以来，多家银行对广州地区房贷利率积极调整。2月，四大银行首套房利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%);二套房利率从此前的LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。不过，不少银行并未就此“停步”，除了类似渣打银行的外资银行政策积极，个别国有银行也非常进取。中国农业银行工作人员向记者表示，“我们现在房贷利率首套+60BP，执行利率为5.2%;二套+80BP，执行利率为5.4%。”

“目前我们银行放款额度充足，预计一两个星期就可以放款”，股份制银行也不甘示弱，据广发银行工作人员口径，“目前我行二手房首套房贷和二套房贷利率最低为LPR+55BP、LPR+75BP，即5.15%和5.35%，资料齐全即可安排放款。”

卖力吆喝的不只是银行，购房者陈小姐向记者表示，在万科金域曦府，销售人员向她极力推荐汇丰银行，更表示由于友好合作关系，可以争取更优惠的利率。“即使利率吸引，我还是需要把手头房子卖掉，预算才够。”陈小姐表示，自家物业从去年9月开始已经放售，但一直未能以目标价格卖出，令置换计划一再拖延。”

“取消LPR加点，大家才愿意入场”

不只是广州，记者梳理发现，目前，成都、苏州、南京、杭州等地房贷利率出现了不同程度的下调，首套房贷执行利率逐渐下降到5%以下的水平，部分城市针对优质客户同样降至4.6%的最低利率，这些地区均为前期楼市热点地区。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“过去虽然有房贷政策放松的信号，但很多贷款利率还是超过了5%的水平，而当前各类低利率政策中，开始不断出现了和LPR齐平的政策，这也说明房贷的成本朝着最大限度放松的方向演变。从购房者的角度看，对于后续每年的月供还款确实有减负效应。而对于银行来说，当期房贷的节奏确实需要加快，要尽量做到此类低利率贷款产品无捆绑营销的内容，真正为顾客降低按揭贷款成本。”

广州世联研究院副院长崔登科则认为，目前银行利率下调依然缓慢，对市场的刺激作用不大。“银行应该取消LPR加点，这样大家才愿意入场。”

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，利率还有下降的趋势，直到达到最低利率水平，比如首套房降至LPR，二套房降至LPR+60。但李宇嘉同时认为，“这是底线，就如同首付比例非限购城市最低20%，限购区域最低30%，也是底线一样。”

广州一手去化周期达14.2个月，开发商谨慎推新

信贷市场放松，房贷利率下降，却未让广州楼市成功迎来小阳春。崔登科表示，今年小阳春依然成色不足。在去年下半年成交转冷影响下，早期多区的放量供应更是无法及时消化。

克而瑞数据显示，截至今年2月底，广州一手住宅库存为10.6万套，同比上升23.46%;库存面积约1190.9万平方米，同比增长18.09%。这也是自去年9月起，广州连续6个月住宅库存记录超10万套。按照近6个月市场库存消化的速度计算，广州现有的住宅库存需要14.2个月消化。克而瑞广佛指出，按照行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存货压力较大，存在积压和滞销的风险。

在库存高压的情况下，开发商也日趋谨慎推新。据广州中原研究发展部统计，3月，广州住宅新批供应3209套(32.59万平方米)，面积同比下滑17%，比去年同期广州陆续收紧供应、严格“限价”阶段还低。从推货区域结构来看，本月无区域供应超10万平方米以上，属于较罕见现象，供应量较大的区域为增城、番禺、黄埔、南沙。供应量较大的项目有黄埔万科城市之光、增城珠江弘阳时光荟、金地半山风华等。不少非热点区新盘，收筹情况不理想，即使选择开盘，成交去化表现亦“乏善可陈”，因此开发商计划推迟入市速度，待更多利好消息落地后再计划推售。

海珠区去化周期较高，增城多板块库存“不健康”

由于买家信心仍处于重建阶段，广州大多数区域住宅库存均高于警戒线。全市11区当中，中心区以海珠压力最为明显，全市来说增城区积压最多，高达277.42万平方米。根据克而瑞统计，截至2月底，黄埔、白云、番禺、南沙、花都以及增城六区一手住宅库存面积超百万平方米。海珠区去化周期高达15.7个月，拥有32.04万平方米、2551套的货量，成为广州中心六区去化周期最长的区域。

有业内人士指出，去化周期长主要由于海珠区目前均价门槛较高，而目前高房价项目的竞争也较为激烈。克而瑞数据显示，今年3月上半月海珠区一手住宅均价超8万元/平方米，套均价在1144万元左右。

除了年初开盘的中海观澔府以及未来的品越华府(越秀赤沙TOD项目)等新项目入市加剧区域存量压力。事实上，在3月，多区高价项目同台抢客，天河的汇景台，单价约12万-14万元/平方米，在开盘不足一个月内再次加推，首日去化近7成;白云东平板块1600万元/套起的华远云和墅，在3月初推出18套叠墅单位，当日成交16套，大多高端项目已提前布局客户多时，海珠的千万级高端项目要脱颖而出并不容易。

而刚需买家较为集中的区域增城，则多个板块承压严重。在克而瑞排列的一手库存套数货量TOP10板块中，增城区便占了4个板块，分别为永宁街道、新塘镇、朱村街道以及中新板块。其中，朱村街道板块去化周期为17.8个月。若按照去化周期的“低迷”12-18个月、“危险”≥18个月划分，该去化周期健康度接近危险。

而在其他TOP10板块中，花都的汽车城板块去化周期达到了36.5个月，其次是22.2个月的南沙黄阁板块，19.8个月的从化街口板块，均属于去化危险行列。

在周边板块出现重压之际，广州楼市的新供应也更为“偏心”中心区。从最近出台的《2022年广州供地计划》《2022年广州供地蓝皮书》来看，当中不乏天河、海珠、荔湾、白云等核心区域优质地块。而在昨日出炉的2022年首轮集中供地名单中，中心区占比大幅上升，18宗地块中心六区地块占比61.1%，比去年同期的25%大大提升。

广州中原研究发展部认为，市场除信贷以外仍需要更大的利好刺激，才能进一步提振市场表现。按照目前高层对房地产市场“稳预期”的定调，加上全国部分重点城市已陆续推出优惠政策，预计二、三季度广州部分区域存在微调购房门槛以带动成交的可能性。（记者何璐诗）

关键词： 房贷利率 四大银行 国有银行 农业银行