解决房屋买卖纠纷也要选对方法

案例：

2008年，叶先生购买一处房产，房价100万元。该房产权人为张先生，且为其唯一一套住房。经过协商，双方签订了《上海市房地产买卖合同》。根据买卖合同约定，叶先生支付了首期房价款50万元，并准备向银行贷款50万元支付其余房价款。

【资料图】

房东张先生尚有房屋贷款30万元未还清。然而，在收到首付款50万元后张先生却将该款挪作他用，而后无力偿还贷款，导致买卖合同履行受阻。双方遂产生纠纷，并准备诉讼解决。

叶先生在诉讼前，鉴于张先生无力偿还银行贷款，而叶先生已无现金还款的客观情况，决定行使合同解除权，并追究张先生的违约责任。因为按照这样计算，不但可以拿回首付款50万元，还可以拿到房价款20%的违约金。

经过诉讼，法院最终支持了叶先生的全部诉讼请求，判决张先生返还房款50万元，并支付违约金20万元，诉讼费由张先生负担。

然而，由于张先生拒不履行生效判决，叶先生只能申请法院强制执行。在强制执行过程中，却出现了叶先生意想不到的执行困难。由于该房屋为张先生唯一一套生活住房，法院无法强制拍卖并执行该房屋，只能寻找其他财产线索；而张先生除了该房屋之外，并无其他财产可执行，叶先生也无法提供其他的财产线索，导致执行工作无法继续。叶先生至今未能收回房款本金，更不要说违约金了。

律师评析：

本案，叶先生虽然赢了官司，却没有实现判决书确定的权利，损失是惨重的，教训也是深刻的。究其原因，是因为未能考虑执行不利的因素，选择了错误的诉讼方向。当买卖合同履行出现障碍时，除非房东有明确的可供执行的财产，否则，最稳妥的方式是要求继续履行买卖合同，选择要房子，而不是要违约金。这是因为，房屋是明确的财产权利，且继续履行买卖合同的判决，并不因为房东有唯一一套住房而无法执行。如果叶先生选择了要房子，要求判决继续履行买卖合同并强制过户交易，对其权利的保障方面要充分得多。

相关法律知识：

《合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

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