教育资源的均衡是否会降低市场上对学区房的需求？

为促进人口长期均衡发展，7月20日，《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》(下简称《决定》)正式发布，这是一个包含了生育、教育、社会保障、财政税收、住房等内容的综合政策体系，其中不少政策的变化与房地产行业息息相关。

《决定》明确指出，地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。购房的优惠，能否促进更多家庭选择进入“三孩时代”，从而引发市场需求的变化，并因此吸引开发商开发更多适合三孩家庭需求的产品?

地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。公租房对三孩家庭保障条件的优化，是否会让更多人选择转购为租?

此外，目前正推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化，有效解决“择校热”难题。教育资源的均衡，是否会降低市场上对学区房的需求?

“三孩”配套措施来了，楼市的新变化是否正在到来?

猜想1购房优惠政策是否促进楼市销售?

住房是影响生育率的重要因素之一，《决定》提出，加强税收、住房等支持政策。地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

购房能出哪些优惠政策?广东财经大学财政税务学院赵合云教授接受羊城晚报记者采访时表示，为减轻三孩家庭的住房负担，地方政府实施的优惠政策可能涉及两个方面：一是降低部分购房的门槛，平抑房价。同时增加中低端住房供给，进一步完善保障性住房政策。二是给予购房各类支持，包括购房补贴、税费减免等。“比如，过去购买90平方米的物业和144平方米的物业其税费是不一样的，后续基于人口结构和居住实际需求，完全有可能进一步调整购房的税费优惠政策。”

《决定》还提到，结合下一步修改个人所得税法，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。对此，赵合云表示，目前我国个税6项专项附加扣除政策中，子女教育专项附加扣除的支出仅包括子女满3岁至小学入学前的学前教育支出及之后的学历教育支出，尚不包括0-3岁阶段。将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除，理论上将进一步减轻育龄家庭个税负担，激励其生育积极性。

即使是这些配套措施出台，是否将促进楼市成交?多位业内人士认为不一定。楼市成交量和市场需求、房贷政策及产品等因素有关，三孩家庭若没体现出新增购房需求，对楼市成交刺激就不会有明显影响。

猜想2楼市主流产品会否应三孩家庭而生?

居住空间不足是“三孩家庭”面临的难题，同时也是制约生育的因素之一，第三方专业机构贝壳研究院去年11月发布的《二胎家庭居住需求调查报告》(以下称《报告》)显示，近九成受访者选择三居及以上的大户型房源作为“二胎房”，八成受访者理想的“二胎房”面积在90-150平方米区间段。不过，是否生了二孩就一定要置换房子呢?其实不然，《报告》称“‘全面二孩’政策已经放开近5年时间，但育龄夫妇很多却处在不想生、不敢生的状态;47%的受访者表示因为换房成本大，即使有了二胎仍不考虑换房。”

中原地产广州项目部总经理黄韬表示：“三孩生育政策更多地是从长远的角度着想，目前选择生育三孩的家庭还是少数，因此市场上的主流产品还是以刚需为主，大户型如五房产品的供给估计不会因为新政策而有立竿见影的变化。”

广东省房地产研究会执行会长、房地产专家韩世同认为：“政策出台后对市场上大户型的影响是有的。此次政策虽然很完善，但重要的是如何在地方推进和落实，消除育龄夫妇生娃的后顾之忧。从二孩开始、跟进三孩，市场才可能因新增需求而产生新的产品类型。”

事实上，随着广州楼价稳步走高，广州楼市中现阶段也已有不少紧凑实用型产品推售，例如70多平方米的“2+1”房、90平方米左右的“3+1”房、110多平方米的“4+1”房等，哪怕是在广州天河、荔湾、黄埔等中心区核心片区，也都有不少此类产品可选，都能较好满足刚需、刚改及二孩家庭所需。至于三孩家庭需求，目前多数开发商表示尚未具体研究。不过也有房企从整体项目规划上打造更大的空间，如保利集团去年发布的“Well集和社区”居住系统，通过全天候服务在空间利用上优化家居体验。

猜想3教育均衡后学区房将身价不再?

《决定》明确指出，将制定相关政策推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化，有效解决“择校热”难题，推进教育公平与优质教育资源供给。如果优质教育资源的供应量大大增加，均衡度明显提升，是否会大大降低往常很热门的学区房的吸引力和价格?

正方

学区房降温已是进行时

华女士(全职妈妈，985大学毕业生，孩子在华南师大附中就读)

我留意到，在北京西城区的部分地区，学区房已经开始出现降温。

出现降温的主要原因是最近北京市西城区发布了《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，新政策规定2020年7月31日后购房的家庭，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

多校划片其实就是房地产市场的重新洗牌，过去对就读名校有确定性的学区房，如今变得不确定了，这在一定程度上可以抑制住学区房市场继续升温的可能性。

西城区过去的学区房市场有多热?前年，西城区一套就兴建的老房子，在网上拍卖出了近23万元/平方米的单价，就是因为这套房子头顶学区房的光环，如果不是学区房，这样的旧房子还能卖出这样的高价吗?

北京历来是教育改革和楼市调控的风向标，如果这样的政策也落地到广州，我估计广州的学区房价格也要降一点?

反方

好生源去到哪里哪里就是学区房

陈老师(天河某高校副教授，家住华景新城)

教育均衡并不是新鲜事物，已经说了很多年了，但是目前来看，真正要做到教育均衡还比较难。

为什么呢?比如说天河区，公办小学的老师都是由教育局按照同一标准统一招聘的，然后分配到各所小学，理论上来说，各所小学的师资差距不会很大，但各所学校孩子实际的成绩差别不小。

比如说我住的华景新城，十几年前哪有什么名校，就是因为后来在这里买房子的家长中不少是附近高校或者科研单位的老师，或者是一些关注教育、愿意多花钱买学区房的白领。有这样的家长，就会有爱学习的孩子，整所小学的教育氛围就好很多，老师和学校都会省心很多，不会花时间天天在课堂上讲纪律。

所以我认为，就算师资均衡了，只要我们这个小区整体的教育氛围还在，我们这里就还是名校，小学主要靠家长，择校不是择老师，更重要是择同学和同学的家长。(记者梁栋贤徐炜伦陈玉霞)

关键词： 教育资源 学区房 楼市新变化 购房优惠