广州二套房利率可做到首套水平 部分国有银行二套首付最低能做到四成

房贷利率和首付比例一直牵动着购房者的神经。在5年期以上LPR经历了年内三次调整降至首套4.3%后，网传“有房无贷的购房者，二套利率可低至4.3%”。记者实地走访广州多家银行发现，在首套房贷结清的情况下，二套利率确实可做到首套的水平，有部分国有银行更表示，二套首付最低能做到四成。

300万元房贷30年可省38.74万元

随着最新LPR的揭晓，5年期房贷利率进入4.3%，广州不少银行实行首套不加点。而置换人群关心的二套房贷利率，此前普遍加点60BP至4.90%，近日则传出松动的消息。网传有房无贷的购房者，二套利率可低至4.3%。记者走访广州多家银行发现，部分国有银行表示，在“广州有房，但已还清贷款”的情况下，二套利率确实可以做到首套的水平，低至4.3%。

“有房但结清贷款，二套可以按首套水平，首套现在是加0BP，所以二套也是4.3%”，一位国有银行贷款工作人员向记者表示，“征信没问题的话，家庭收入加起来是月供的2.1倍左右就可以申请。”

记者来到另一家国有银行，该行的相关负责人同样向记者表示，有房无贷的购房者，二套利率可低至4.3%，但需要一些条件和门槛。“现在有相关政策可以让我们适当调整一下，可以申请到4.3%，但首付款需要提前放进我们银行，成为我们VIP客户，才能打报告申请。一般都可以贷到30年，但贷款年限加上贷款人年龄不能超过75。”

在另外一家国有银行，贷款经理也与记者现场确认，“只要还清了首套贷款，二套可以按首套的4.3%来办理，没有特别要求和门槛。”

广州资深按揭贷款专家郑大源向记者表示，“现在很多银行二套房贷利率可以做到4.3%，但前提是首套房贷款已结清或者当年全款购买。但如果首套的房贷未结清，二套需要加点60BP，也就是最低利率4.9%。”

如果以300万元总额纯商贷来算，等额本息贷款30年，4.9%利率每月需还款约15922元，4.3%利率则还款14846元，每月相差1076元，30年总额相差约38.74万元。

“有房无贷”二套首付可以做到四成

除了二套房贷利率已到达友好的4.3%，记者在走访中发现，有国有银行对“有房无贷”的购房者，在二套房首付比例方面进行松绑。

“只要名下没有贷款，即使在广州买了一套房，第二套房也可以做到贷款六成。”该四大行贷款工作人员表示，“如果是高端住宅就另当别论，144平方米以下的普通住宅都可以按此办理。”至于放款时间，据该工作人员透露，“只要不是刚好压到月底，一般一个月内放款，实在比较急的话，也可以作加急申请。”

针对二套首付比例的问题，记者来到另外几家国有银行进行了解，其中两家均表示，目前“广州有1套住房、但没有购房贷款记录，或相应购房贷款已结清”的二套房，首付比例最低为五成。工商银行海珠区某网点相关工作人员则称，“目前我们银行政策依然是‘认房又认贷’，即使还清贷款，二套房也只能贷三成，而且无法享受首套利率，需按照二套利率4.9%来办理。”

郑大源告诉记者，“首套结清后，名下有房，购买普通住宅，通常首付最低五成。二套房贷款六成，通常是外地有房，但本地无房的情况，才能实现。”

房地产市场研究专家邓浩志向记者表示，在最新LPR下调后，就有部分银行推出一些二套房的相关政策，“具体比例每家银行各自把握，所以会出现不同银行二套首付比例不同，不同城市的首付比例也不相同。”

“预计未来会在两种情况下降低首付”

为了降低首付比例和减轻还贷压力，据克而瑞监测，2022年以来，83城相继放松限贷，以便支持刚需和改善性住房需求。其中，41城下调了二套房首付比例，其中33城二套首付下调至30%。例如济南、沈阳、温州等，购买二套房首付比例调整至40%。又如南宁、西宁、绍兴等，购买二套房最低首付比例调整为30%。

在8月29日，东莞也对五大限购区域(莞城、东城、南城、万江、松山湖)的住房信贷政策内容进行了调整：新发放的商业性个人住房贷款，无论是首套还是二套(包含有贷款记录的)，最低首付款比例下调了10%。

其次，兰州、贵阳、南通等57城首套房首付比例，下调至20%。44城实行“认房不认贷”，郑州、宜昌、肇庆等，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策;太原、银川、襄阳等，“有房无贷”情况下，二套首付比例更是下调至20%。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“国务院常务会议提出，地方政府可以一城一策地灵活应用信贷等政策，这是对信贷政策的调整作出了铺垫。此类的信贷政策，很多地方都在实施，不少非限购城市已降到首套两成首付比例，二套房松绑‘认房又认贷’。”

李宇嘉进一步指出，“对于广州来说，首套首付比例是不能动的，预计未来有两个松动的方向：一是对于‘有房无贷’的，二套首付比例可能会降低十个百分点;二是对外地有贷款，广州没房的，可能也会降低首付比例。”

专家观点

“改善人群需先卖掉一套房短期来看降首付效果有限”

多地的信贷政策各自开花，而放松限贷的落地效果，却因城市间不同的市场情况有明显差异。二套首付比例以及利率降低，对于广州楼市来说，到底是不是重要的解药?

李宇嘉指出，“对于广州楼市来讲，目前不少新房都是大户型的改善型需求楼盘，这种二套的松绑可以支持一些买过一次房，有贷款记录，但改善愿望很强烈的人群。此前改善人群的入市门槛特别高，这类政策会起到一定的缓解作用。”

不过，李宇嘉同时表示，“这部分人群规模并不太大，而且很大程度上需要把手上的一套房先卖掉，从目前来看，市场的购房情绪依然比较低。”

“楼市的恢复不是目前这个政策能够解决的，虽然降低了首付，但月供门槛依然很高，很多人对未来房价走势的预期比较悲观，所以不太愿意出手去换房，这才是最根本的。”李宇嘉认为，“这类信贷政策至少短期来看，达到的效果是有限的，必须与其他纾困政策以及楼市政策配合起来，将居民的预期提振，才会对销售有实质性的带动作用。”

邓浩志同样表示，首付比例下调，对于购房者来说，有一定利好，但这些具体利好，短期内较难看到具体的效用。“目前购房者比较关心的不是加多少杠杆，或者有没降息，而是房价的调整以及整个楼市的走向。”邓浩志认为，市场低迷主要还是信心的问题，需要慢慢补足。

广州中原研究发展部认为，市场要恢复至正常热度、活跃气氛仍需要更多方面的优化，例如整体经济环境改善、局部楼市政策调整、区域利好释放等等，但预计9月市场表现将会较7-8月有一定改善。(记者何璐诗)

关键词： 广州二套房利率 300万元房贷 5年期房贷利率 有房无贷的购房者