海珠创新湾将迎新格局 沥滘旧改项目预计下月入市

“长期以个盘主导市场”的海珠，终于有新的大盘加入。预计五月入市的沥滘旧改项目，区别于“创新湾三兄弟”的中海观澜府、观云府、观澔府等小型地块，是海珠区目前公开改造面积较大的城中村，将配置区域地标式写字楼及商业集群。此外，中海蚝壳洲、琶洲南TOD、中海江泰里、保利天斯地块等项目也蓄势待发。有业内人士表示，这将有望打破目前海珠在售项目的“一家开发商独大”的局面，海珠楼市更加热闹。

供应将多点开花，旧改、小高层陆续来袭

几乎成交被“创新湾三兄弟”包揽的海珠区，将迎来新的格局。此前，位于海珠创新湾的中海观云府、观澔府、观澜府一直是海珠楼市的供应主力，7万元-8.5万元/平方米区间的一手项目选择并不多。

不过，海珠创新湾将迎来全新打开方式，沥滘旧改项目预计下月入市，首批组团户型为90-140平方米三至四房，吹风价7万-8万元/平方米。规划84班高中，39班初中，42班小学，6班幼儿园……有着海珠较大旧改之称的沥滘村改造项目，规划建筑总面积约436.3万平方米，其中融资地块总量222.69万平方米。一期项目中的十六批地块，涉住宅用地的计容总建面为93.85万平方米。克而瑞数据显示，近五年内(2017年-2021年)，海珠区的一手住宅供应面积在10万-28万平方米之间，沥滘村一期约等于四年的供应量。

除了在沥滘，海珠接下来的供应也将多点开花。越秀地产和广州地铁合作的琶洲南TOD项目，将推出建面约140-250平方米大户型，总价预计千万级起步。近5年，琶洲的一手项目就只有去年推出的保利海珠天珺，首推价格约8.6万-9.6万元/平方米，几乎秒光。有业内人士透露，虽然吹风价为12万-14万元/平方米，但琶洲南TOD部分户型的首开价格可能是9万-10万元/平方米，不过要求全款优先。

同样定位高端的蚝壳洲地块项目，中海再次“出镜”。项目位于海珠区石溪村大干围片区，与中海观澜府相邻，户型与琶洲南TOD近似，将推出180、200、240平方米三个大户型，还有部分140平方米的北向户型。不过，项目仅占地约1.8万平方米，不到观澜府的一半，楼盘只有三栋住宅，吹风价12万元-14万元/平方米。

刚需钟情的紧凑户型，海珠亦有新供应。2021年9月，中海拿下中海江泰路地块，楼面价约4.51万元/㎡，该地块位列广州楼面价TOP7。中海江泰里将主打建面约76-105平方米的三至四房户型，距离地铁2号线、11号线江泰路站约300米，距离海珠万科里约400米。不过，项目东边邻近广州工程电力有限公司以及约3万平方米的瑞宝变电站。而根据该地块出让条件规定，首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占项目总套数的比例不低于50%，项目预计在6月开放营销中心。

对于超高层无感的购房者，海珠也将有选择。保利上年拿下的天斯地块，规划近日也已出炉。该地块扣除配建面积，楼面价去到4.43万元/㎡，位列广州楼面价TOP8。地块双面环水，将建设22栋住宅，南向滨水一线为4层高的大面积低密度产品，二线则是15-16层小高层，容积率2.83。项目同样50%的房源需要倾斜首套房买家。不过，地块西、北侧被公路环绕，紧贴来往主干道新滘中路的华洲路，华洲路来往车辆较多，且以多大货车、物流车为主。此外，项目仅自带12班幼儿园，2公里范围内为土华小学及新滘中学，教育配套方面成为短板。

对于海珠接下来的供应，克而瑞广佛首席分析师肖文晓认为，由于有老城区地理位置的优势，今年海珠入市的几个项目预计人气不差。“尤其是琶洲南TOD和沥滘旧改这两个大体量的项目，前者有琶洲互联网总部经济区的区位助力，后者是海珠南的门面，有望打破目前海珠在售项目的‘一家开发商独大’，群芳争艳的局面将令今年的海珠楼市更加热闹。”

房地产市场研究专家邓浩志指出，海珠区内很多宿舍都超过20年楼龄，而金碧花园、光大花园等部分早期的商品房也有十几年楼龄，海珠西片区其实很多改善需求。“此前的新房项目多走中高端路线，中端路线一直缺货，需求无法释放。”邓浩志表示，如果沥滘项目价格能贴近中端客户，除了海珠区内的置换客，预计也可打动部分外区客。

部分项目去化乏力，中海观澔府一季度网签仅17套

“据我了解，不少石溪村民并不是就近置业，反而选的是芳村广钢片区，部分资金充足的，中海观澜府和广钢两边都买。七八万元/平方米买南洲地段，感觉不太值得……”石溪村村民张女士(化名)向记者表示，虽然石溪旧改计划仍在推进，但不少居民从去年已开始陆续置业，但对周边新盘价格不是太能接受，宁愿选择更远但相对便宜的广钢板块。

2020年第四季度开始，海珠江景盘陆续推出，令区域热度不断提升，记者踩盘期间，部分项目甚至出现销售人员没空接待的情况。合富研究院指出，去年随着中海观云府、中海观澜府等总价500万-800万元的供货激增，市场需求旺盛，带动区域整体成交规模倍升，1-12月网签32.9万平方米，同比升76%。

不过，来到今年，海珠虽然货量不多，但去化周期却持续增长。据广州中原研究发展部数据显示，海珠3月的库存量为23.1万平方米，库存去化周期却高达11.1个月;而荔湾库存量为38.95万平方米，去化周期则为7个月。

个盘方面，今年1月底正式开盘的中海观澔府，网签成绩也未如理想。根据克而瑞广佛数据显示，今年第一季度，成交均价近8万元/平方米的中海观澔府，总货量189套，仅网签17套。而成交均价71092元/平方米的中海观云府，则网签97套。

有业内人士指出，成为广州中心六区去化周期最长的，究其原因在于该区房价较高。肖文晓表示，“近年来，海珠区明星地块频出，截至目前全市楼面价前十的地块中，有6宗来自海珠，市场楼面价基本在4万-5万元/㎡。这些项目虽然大多体量不大，但是基于地价成本和老城区稀缺性的考虑，打造的基本都是中高端的精品项目，入市之后也带动了海珠整体房价水平的上升。”

二手成交逐渐回温业主为“买一卖一”作准备

对于海珠而言，除了一手住宅项目之间的正面对打，一手与二手之间的“较量”同样不少。由于不少二手项目的教育、交通、商业配套比新房更优，价格也更平易近人;且不少购房者也有“买一卖一”置换需求，所以二手一直是海珠楼市的主力。根据广州中原研究发展部数据，2021年，海珠区二手住宅成交宗数(中介网签+自助网签)为16345宗。来自网易监测阳光家缘数据显示，2021年海珠区一手住宅网签宗数为2570宗，不到二手成交的1/6。

海珠新盘虽然还在蓄势待发，但二手的交易氛围已逐渐回升。德佑江南西店中介主管周智伟告诉记者，“目前海珠二手市场是比之前好了一点，跟1、2月相比，我们店的3月成交量大概上升了1/3。”周智伟表示，不少客户已看中一手项目，希望早点把旧房脱手，成功置换，所以议价空间还是比较大。“主要现在库存量依然很大，同一区域，以前可能有5个房源选择，现在有30个房源，所以要特别好，特别笋，才能成功出售。”

在活跃板块方面，广州市房地产中介协会报告指出，东晓南板块特别活跃，3月网签宗数41宗，环比增长86.36%，成为了全市最活跃板块。其次，工业大道北板块也有23宗网签。

邓浩志表示，二手房市场从气氛上，的确比之前要好。由于二三月份是学区房季，今年要报名读书的，必须赶紧在这两个月完成买房，迁户口，报名读书等工作，所以每年这个时候都会集中释放一波购买力。

不过，邓浩志进一步指出，一手市场还未回暖的情况下，二手市场难以走出独立行情。“降一点可以，降得太多，很多业主宁愿等一等，毕竟一线城市的房子，‘割肉’太多，很多人宁愿先不卖。”（记者何璐诗）

关键词： 海珠创新湾 沥滘旧改项目 在售项目 中海蚝壳洲