楼市新盘新货上市明显提速 预计近期将有近30个项目有推新动作

进入8月，楼市传统“金九银十”旺季的预热期，新盘新货上市明显提速。据机构统计，预计近期将有近30个项目有推新动作，其中黄埔区全新盘数量最多，尤其是中新知识城板块。不过值得关注的是，此前，知识城大部分项目都是主打刚需的产品，但今年板块内住宅产品的结构开始发生变化，不少新项目容积率在1.5以下，而且户型产品也是大户型居多。

业内人士表示，围绕着九龙湖、凤凰湖等景观资源，一个全新的低密度山水居住板块在崛起，改善型买家有了更多选择。而对于知识城板块而言，人们印象中的刚需板块正向改善型板块升阶，市场的认可度和承接力如何还需拭目以待。

四新盘上市叠墅、大平层选择更多

近日，中新广州知识城迎来奠基12周年的日子。作为广深港澳科技创新走廊的重要一极，知识城除了快速的基础建设，重点发展生物医药、新一代信息技术、文化创意等产业，正全力打造IAB产业的价值创新园区。截止到2022年，知识城已经成功引进粤芯、小鹏汽车、奥飞动漫硅谷等重大项目165个，在建项目186个。随着地铁14号线的开通，将知识城与广州各大CBD串成1小时生活圈。如今的知识城，已然发展成为宜居大城。在宽阔的马路两侧，高楼大厦与绿意湖泊交相辉映，城市界面不输其他核心城区。城南邻里中心、合景悠方、绿地缤纷城等综合商场，周末人气十足。

从住宅市场来看，知识城板块成为近期楼市新盘上市最集中的区域。围绕着九龙湖、凤凰湖将有四个新项目推出市场，市场上叠墅、独梯独户设计产品又多了不少选择。由知识城集团主导开发的知识城·悦辰壹号，定位为80万㎡的双湖板块国际学府社区。首期预计推出建筑面积约89-168㎡的高层洋房，另外还有建筑面积约159-163㎡的创意叠院，具有大尺度空间、高拓展、多层立体、独梯独户的居住功能。由中新双国企共同成立龙狮置地打造的龙狮璟珑府，则是容积率为1.2的低密度洋房社区，首推约90-108㎡的洋房和约140-160㎡的平层单位。

越秀联投知识城·居山涧则推出的是“一梯一户一层山”的大平层单位，实现了建筑面积约200㎡以内也是独梯独户设计。德信知识城投资嘉达·山与墅则是容积率1.2的纯院墅社区，产品均为建筑面积约160-190㎡的新岭南院落，户户独门独院独梯，满足“有天有地有院落”的生活理想。

供不应求后区域频推低密度地块

一直以来，知识城板块都是广州刚需选择的热点板块，以两房三房的刚需户型为主。数据显示，知识城近5年来供求比不断下降，从2020年起进入了供不应求的态势。2020年，知识城新房成交超过7000套，占据黄埔成交过半市场。

到2021年，区域内主要在售项目如保利拾光年、腾飞园中新里，多处于清尾货的状态，供应量的不足，也让区域热度略有下降。不过，2021年黄埔推出的多块宅地均位于知识城板块。由于具有山水资源，地块均是低密度设置，随着地块正常开发周期的运转，2022年知识城迎来多个新项目的上市。市场产品结构的变化，更多来自于地块条件配置。

从刚需板块到改善居住选择大增，是市场成长与整体供应状况变化导致的。从广州改善型居住产品来看，中心区出让地块多以高容积率为主，入市门槛也相对较高。知识城板块出现不少拥有山水资源的叠墅产品，对于对居住环境有此类要求的改善型买家而言，选择又多了一个。而这将对知识城板块楼市整体走向产生怎样的影响?

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，近年来，知识城板块的成长较快，但总体来看还是属于黄埔区的价格洼地，属于一个以刚需为主体的市场。当然，随着板块的不断发展成熟以及入住居民的不断增多，近年知识城板块置换和城区外溢的改善性需求也开始出现。总价500万元以上的新房在2019年及之前年均只有几十套的成交，而在2020年和2021年分别成交了260套和143套。今年将陆续入市的一些高楼板价的低密度项目，更是担起了重塑板块价值认知的重任，至于市场的接受度，不妨拭目以待。(记者刘丽琴)

关键词： 楼市传统金九银十旺季 黄埔区全新盘数量最多 知识城新房成交 中新广州知识城