新楼盘配建学校变数多 各商品房楼盘的教育配套落地情况大相径庭

一直以来，“学区房”这三个字自带光环，有了它的加持，新建楼盘和二手房均能跻身于房产“贵圈”。眼下，省城学区房热度居高不下，无论是老城区名校附近的二手学区房，还是引入名校的新建楼盘，家长们均趋之若鹜，打上“学区房”字眼的房子价格一路飘红，让人望“房”兴叹。

2021年，部分房企爆雷，影响了全国各地楼市成交行情。省城太原，毗邻名校的二手房成交价格依然坚挺。但个别把学区房当卖点的楼盘，因配建学校不落地、房企运营不佳等原因，业主买房让孩子上名校的愿景可能成为泡影。学区房会降温吗?哪种学区房更具购买价值?主校学区房和分校学区房有何差别?学区房未来走势如何?连日来，山西晚报记者对此进行了调查采访——

A新楼盘配建学校变数多

太原市成交单价最贵的房子，不是别墅，不是河景房或湖景房或名企高端大盘，而是小学初中对口知名学校的学区房。为了让孩子“不输在起跑线”，家长们费尽心思，普通工薪族家庭买一套学区房甚至会耗尽两代人三个家庭的积蓄。可事实上，如果业主买了“伪名校”以及项目运营不佳的学区房，孩子不但无法如愿上名校，甚至不能按时收房，对全家人来说无疑是致命一击。

2021年暑期，省城综改区某名盘热衷炒作签约“××附小”信息，并召集业主登记学龄子女入学信息，彰显其品牌资源整合力，吸引更多业主买房。在该楼盘热炒签约“名校”的同时，项目建设却停停建建，引发业主对项目运营不佳、销售虚标教育资源的质疑。业主更是通过政府相关部门了解到，该项目并未与××附小正式签约。

山西晚报记者了解到，该楼盘营销宣传明显违背了广告法的相关规定，早在2015年出台的《房地产广告发布规定》中第三条就明确指出，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。而关于教育配套的问题，在第十二条中规定：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。但该楼盘在各类宣传中，设法规避监管，以登记业主学龄子女入学的方式误导新老业主对项目已签约“名校”的判断。

从省城历年发生的因教育配套未按宣传落地的种种业主维权事件来看，学校未建成、未招生之前，楼盘配建的名校及教育配套延伸概念存在巨大变数，业主单方面听信置业顾问售房说辞及广告宣传来买学区房，未来遇到的问题复杂且很难短期内解决。这些问题包括销售宣传期所称的配建学校未建成或取消规划、学校未按预期开学、宣传学校品牌与落地品牌不一致、配建学校师资力量弱、异地购房业主子女不能入学、招生名额不能满足业主需求、二手房业主子女不能入学等。楼盘售楼时对学区房、名校傍身的信息宣传力度越大、细节越多，未来遇到的业主相关维权投诉越强烈、越频繁。

“房子在哪儿还不知道呢，更别说孩子入学。我们现在最大的愿望就是交房。”购买了晋源区某名盘的胡先生对楼盘的开发商信誉失去信心。胡先生于2018年买了房，当时楼盘销售号称与“××附中”签约，但至今尚未交房。从他买房，经销商频频发布“××附中”落户某区域的消息，这所学校分校附近的楼盘成了首批坐享红利的赢家。但胡先生购买的楼盘出现问题之后，小区再也不宣传“××附中”的信息。胡先生与业主们多次与区政府、房企询问过小区配建学校的问题，最后得出结论：楼盘引入名校、师资力量组织、招生政策及范围的制定，房企单方面不能决定，存在诸多变数，房企宣传名校引入是一家之言。

目前来看，楼盘签约的名校或名校分校能否落地并按时开学，同时保持高水准的教学成果，往往与业主购房愿景有所差距，各楼盘的教育配套落地情况大相径庭。

B教育配套促销功能减弱

商品房楼盘配建并引入名校的现象由来已久，学区房对楼盘销售的带动作用明显。正因如此，省城各楼盘引入名校已蔚然成风。知名房企开发的大盘不配建签约名校，就会在市场竞争中败下阵来，商品住宅的功能远远超出了居住范畴。而楼盘配建学校经过多年教学质量的沉淀和检验后，业主们会发现各楼盘配建及引入学校的情况各不相同，总校与分校教学水平有差异已是人所共知的事实。

山西晚报记者走访省城楼市了解到，市民普遍认可的知名小学，无一例外在近几年实现集团化办学，在新建楼盘中设立分校区即是学校实施集团化办学发展的主要途径。住在太原、乐居网、房天下等省城热点房产媒体每年会定期统计公布各楼盘及各城区配建引入知名学校的相关信息，据不完全统计，小店区设立名校分校的楼盘最多，超过20个;其次为万柏林区，有18个分校设在了新建小区中;迎泽区9个;杏花岭区7个;晋源区5个;尖草坪区4个。其中，小店区九一小学设立分校的合作楼盘最多，高达11个;山西省实验小学在8个楼盘设立了分校;杏花岭区五一路小学、迎泽区青年路小学也是分校数量较多的大户;太原第二实验小学、迎泽区桃园小学、迎泽区双西小学、杏花岭区后小河小学、万柏林区公园路小学和小店区八一小学等学校均有1至2所分校设在新建楼盘中。

多位楼盘置业顾问告诉山西晚报记者：“楼盘引入名校已非常普遍，但名校过多，难免会稀释名校的品牌价值。10年前购房业主在意楼盘有没有学校;5年前购房业主在意楼盘会不会引入名校;如今业主的诉求已变为总校的老师会不会来分校代课，分校的教学质量如何。当学区房不再是独一无二的竞争点时，楼盘配建引入名校的吸引力就会弱化。另外，省城部分私立学校的教学品质不错，还能寄宿。所以，新建楼盘‘学区房’对业主的吸引力不再如以往那样强烈。”

山西晚报记者了解到，迎泽区某知名小学在去年秋季三所分校正式招生，三所分校新增优质学位5000余个，但三所分校的师资与主校却有不同。本校即老校区的资深教师仍在主校区担任教学工作，分校教师多为新聘教师，各分校教职工人事编制和隶属单位有明显差别。

据知情人士透露，省城雨后春笋般的名校分校教学团队组织的方法基本类似。“将主校老师大面积分拆到分校去工作难度很大，会影响老师个人的收入和待遇、职业前景，改变老师的生活工作氛围、生源社交环境、通勤居住成本等，牵一发动全身。”正因如此，业主所感受到的楼盘名校分校，往往校园环境优美、教学楼现代大气，硬件配套上档次，但是教学质量与主校有差距。部分分校老师非常愿意去主校交流锻炼，主校的教学研学氛围、家校沟通协作状态与分校有明显差异。

坞城路某房屋中介公司店长张先生介绍，名校主校招生范围的二手房比配建了名校分校的新建楼盘更抢手。原因即是主校区的教学人才更迭有序、师资队伍稳定，拥有丰富教学经验的中青年教师比例高，教学水平更有保障。

C名校二手学区房价格高

2021年，省城商品住宅成交量价齐跌，受新房市场影响，二手房及租房市场同样出现成交疲软的状态。但唯有知名小学主校招生范围内的二手房价格坚挺。

山西晚报记者走访市场发现，太原二手学区房主要集中在环内老城区，比如杏花岭区的五一路小学、新建路小学，迎泽区的青年路小学、双西小学、桃园路小学，小店区的九一小学、八一小学等。这些区域的热门学区房，挂牌价每平方米均超过了1.2万元以上，贵过全城新建精装楼盘。条件相仿的房源，名校学区房单价超过非名校学区房2000元至5000元不等。其中小学、初中均对口优质学校的双学位学区二手房价格高过了太原星河湾、龙城金茂府等在售新建高端精装住宅项目。安居客、贝壳等房源信息网上显示，迎泽区青年路小学招生划片范围的宝佳丽景小区挂牌价在2.1万元至2.5万元/平方米不等，小店区九一小学主校区学区房单价高达为2.7万元至3.1万元/平方米。

“学区房根本不愁卖，有人挂就有人买。在普通住宅价格走低时，学区房价格坚挺且成交速度更快。”坞城路某中介公司经纪人告诉山西晚报记者，他们门店业务中学区房占了主流。在他看来，学区房市场没有“淡旺季”，学区房基本上挂牌一套成交一套，有的房源在中介公司甚至过不了夜，有电梯的学区房更是市场上的“香饽饽”。购买学区房的业主均是家有小孩等着上学的“刚需”，对房子只要求学区，居住环境、配套设施等都不会在意。因此面积越小的学区房越好卖，50平方米左右的二手学区房源最受欢迎。

“买了主校的学区房，等孩子上完学了，还能转手再卖，可能还会赚钱。因为主校招生片区的房源是有数的，物以稀为贵。”市民乔先生说道。他前年买了一套位于五一路小学总校区的学区房，房子又小又破没装修无车位，却花了61万，今年这个房子涨到76万，两年的时间增值15万元。

但随着小学招生政策的改革，市民购买二手学区房面临的不确定性也在逐年加大。首先，名校的学区划分范围每年都有变化。另外，从2021年起，太原已实行房产地址“学位限定”，即一套房登记有学龄儿童入学之年起，6年内只能享有学区内小学学位1个，3年内只能享有学区内初中学位1个(符合国家生育政策的除外)。如业主所购学区房已登记学龄儿童学位信息，这套房子的学区价值就会大打折扣。

业内人士称，购买学区二手房要提前关注学区划分招生政策，受生源人数限制等影响，多数名校对每年的招生区域会适当调整，因此学区非一成不变。特别是名校主校区，对入学资格的审查一年严过一年。在购房前，购房者要事先通过教育部门、街道、学校招生办、派出所甚至是学区房小区的业主，了解清楚名校招生政策、教学团队的变化。另外，部分小区与多个学校相邻，多校招生范围会有重叠现象，在这些区域购房的市民更要留意所买的房产是否在目标学校的招生片区之内。

D学区效应将会逐步淡化

2021年，我国出生人口1062万人，比2020年下降了约140万人。少子、老龄化社会的到来，意味着学龄儿童数量减少。统计及教育部门发布的信息显示，太原市2021年的小学毕业生人数、中考人数及高考人数比2012年即10年前有所减少。2021年省城新生儿数量为4.1万，小学毕业生为4.5万人。5年后，省城的小学生入学人数能否保持现有4.5万人的数量，尚不可知，这与城市吸引力、经济活力不无关系。

入学人数的降低，意味着空余学位的增多，但全社会对儿童、青少年的教育重视程度却越来越高，“学区房”的出现即缘于家长对子女教育的看重，楼市“学区”效应仍未减弱。

为平衡教育资源，减轻减少家长和学生负担，2021年全国各地的中心城市已通过学校招生划片调整、分配名额改革、教师轮岗等措施促进基础教育公平，打击学区房炒作。太原市教育局印发《关于做好2021年全市小学入学登记工作的通知》，对一套房内的小学、初中学位年限进行了限制，大大增长了名校学区房的周转周期。

山西晚报记者在走访中发现，省城知名中小学主校附近学区房价格只涨不跌，配建名校分校的新建楼盘销售号召力下降，依然缘于教育资源不平衡，主校与分校教学水准有差异。

业内人士表示，单从部分政策调整来达到抑制学区房炒作这一预期目标，的确难度大。教育职能部门还应从教育资源均衡化角度考量，逐步淡化学区房性质。

“学龄儿童的数量总体在减少，目前各楼盘引入配建的名校分校在未来5年，会不会因为招生不理想，成为空心学校，需要政府顶层设计部门及时对学校的规划建设、办学发展做出调整。同时，保证多数名校分校的教学质量，才不会让楼盘配建引入的名校招生空心化。”省城知名地产前策经纪人吴先生告诉山西晚报记者，楼市洗牌、学龄儿童数量下降、招生政策的调整会让炒作学区房的态势有所降温，但普通百姓及全社会对优质教育资源的渴求形势不会变。

“房企无法将配建引入学校的办学水平、师资力量量化在购房合同中，这也是业主不再热衷购买配建名校分校新建楼盘的原因。学区房未来会降温，但‘学区'效应不会消除。”如今，购买学区房的购房者对真假学区房的价值判断越来越明确、清醒。(记者 贾蔚然)

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