现房销售来了 预售制或将成为历史？全国房产政策精选大盘点

全国房产政策精选2月报：地方政策持续宽松 多地下调首套房贷利率

2月，房地产政策环境延续宽松，中央层面，中国人民银行、银保监会等部门多次提出防范化解房地产市场风险，推动房地产市场平稳健康发展。地方层面，多城优化“四限”、实施差别化信贷政策、加强房企金融支持、继续公积金支持等，其中共19个城市降低首套住房贷款利率下限。

一、防范房地产业引发系统性风险

2月，中央层面来看，中国证监会召开2023年系统工作会议，其中重点提出大力推进公募REITs常态化发行。在服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展、支持平台经济等重点领域和薄弱环节，推出更多务实举措。《求是》杂志发表了国家主席习近平《当前经济工作的几个重大问题》的文章，提出要要做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。证监会启动不动产私募基金试点工作，中基协发布试点备案指引，明确不动产投资范围、管理人试点要求等。央行、银保监会发布支持住房租赁“金融17条”征求意见稿，支持住房租赁供给侧结构性改革，建立健全住房租赁金融支持体系。

二、地方楼市政策持续宽松，尤其是三四线城市更加活跃

2月地方楼市政策持续宽松，发布频次和上月相差不大，共发布了58次，从政策发布主体来看，以三四线城市为主，一二线城市出台新政频次降低。虽然2月楼市已出现点状复苏迹象，但是成交数据距离疫情前仍有较大差距，且部分城市仍处于筑底回升阶段。地方宽松性政策加码仍有空间，支持刚需住房政策延续的同时，改善性住房需求支持政策或可进一步放松，如放松限购、放松限售、优化住房套数认定、下调二套房首付比例等。

2月地方重点政策来看，武汉、长沙、赣州放松限购，主要包括增加限购套数，扩大非限购区域等方面。佛山、长沙、贵阳贵安放宽限贷，主要包括降低首付比例、优化“认贷认房”等相关措施，扬州、惠州、常州放松限售，其中扬州、常州取消限售，惠州限售年限由3年降至1年;放松限售有利于释放改善型住房需求，更多市民将会以旧换新、以小换大，大幅度地刺激市场活力。太原、临沂、东营、洛阳等城市降低首付比例，多为公积金贷款降低首付比例，此外还有城市提高公积金贷款最高额度、延长公积金贷款年限，支持公积金提取支付房租及首付款。房贷利率方面，共19个城市降低首套住房贷款利率下限。房企方面，多地继续强调要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。完善房地产市场平稳健康发展长效机制，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

三、2月多地继续下调首套房贷款利率

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，自去年8月起已经连续7个月维持不变。

具体执行中，2月的房贷利率有何变化?58安居客研究院监测显示，2月份，哈尔滨、无锡、昆明、徐州等19个城市调整首套住房贷款利率下限，均回调至4%以内。截止2月底，超过50个城市首套房商贷利率已进入“3”时代，其中最低降至3.7%，二套多数维持在4.9%左右。年初商业银行信贷充裕，审批放款进度也在加快，基本上放款周期在1个月左右。低利率、放款快的贷款环境有利于降低购房成本、加快购房流程，叠加限制性政策调整优化，促进正处于观望阶段的购房者入市。接下来，更多城市将跟进降低首套住房贷款利率。

四、提前还款困难已逐步缓解，办理时限有所缩短

日前，各地普遍出现提前还房贷排长队的现象，而且各种转贷陷阱层出不穷。针对这一现象，银保监会要求银行按合同约定做好提前还款服务;经济日报严防消费贷款违规流入楼市、股市等政策禁止领域;辽宁发布管控提前还贷政策，此次政策提及了提前还贷的风险提示，也引导购房者理性看待提前还贷的事项;深圳因近期低成本经营贷置换房贷操作增多，监管已经约谈部分银行，要求加强合规审查。近期银保监会再次召开专题会议，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务，据介绍，从市场反映和了解的情况看，提前还款办结数量明显增长，办理时限有所缩短，提前还款困难的问题已逐步缓解。

五、现房销售来了!预售制或将成为历史

由于2022年下半年开始停工断贷潮风波，多条“保交付、保民生”政策连续出台，市场对现房销售及预售制一直保持较高关注度，2023 年 1 月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，此次会议明确要促进转型，有条件的地区可以进行现房销售，2023年现房销售的改革已开启。随后多地积极响应，截止2月底广东、河南、四川、安徽、山东等地已提出将开展现房销售试点，从鼓励和自愿升级为“试点”，发生了重大变化。

58安居客研究院认为，现房销售或使企业运营模式发生变化，也将推动行业转型。一方面，试点现房销售或加快行业的优胜劣汰，是推进行业整体向好的一项举措，另一方面，此举可有效规避“烂尾”现象的产生，同时可更有力的保障购房者权益。但现房销售的难度在于，房地产行业是资金密集型产业，试点现房销售的项目，或面临较大的资金回笼压力。虽然各地不断放松楼市调控政策，但目前市场形势仍然不佳。现房销售对企业资金的要求将明显高于以往，对大部分房企来说，个别项目实施可行，在更大范围推行将加剧房企资金压力。长远看，现房销售可能会取代期房预售，但这种改变并非一蹴而就，过快推进不利于行业平稳发展，预计部分省市展开试点也是由点到面逐步展开，再不断扩大覆盖面。长远看，现房销售可能会取代期房预售，但这种改变并非一蹴而就，过快推进不利于行业平稳发展，预计部分省市展开试点也是由点到面逐步展开，再不断扩大覆盖面。

后续各地在住房和城乡建设工作会议中都将会提及现房销售的试点工作，尤其是一些重点省会城市会加入到试点现房销售的大军中。其它与现房销售相关政策也会加速调整，包括商品房预售资金监管政策将会从严、预售门槛将会提高、供地政策会不断加入现房销售条款、现房销售的制度和流程会加快制定等。

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