来自公积金贷款的证据：新角度拆解住房需求

本文中使用的数据来自所有使用公积金贷款的住房交易，难免有样本局限性。从购房者年龄、户型、购房套数各方面来看，改善型需求在房地产成交总量中的占比上升。在2022 年疫情等因素影响下，非首套购置需求（有改善型需求）仍然同比增长，说明这类需求有较强的内生动力，但占比并不算高。我们认为当前的房地产政策调整思路有利于部分改善型需求进一步释放，但总销量可能不一定快速提升。相对而言，我们预计首套购置的不确定性似乎要高于改善型需求，但低基数下继续大幅波动可能性有限。

【资料图】

从购房者年龄、户型、购房套数各方面来看，改善型需求在房地产成交总量中的占比上升。本文中使用的数据来自所有使用公积金贷款的住房交易，这些交易具备一定的全国代表性，当然也有样本局限性。公积金贷款支持的住房交易既包括存量住房也包括新建住房。公积金贷款2019-2022 平均每年支持287 万套住宅交易（我们假设每一笔贷款对应一套住房交易），其中新建住宅201 万套、存量住宅82 万套、拆改翻新等3 万套。201 万套新建住宅相当于约2.4亿平米住宅成交，占过去4 年新建住宅成交的14%。从增速变化来看，使用住房公积金贷款的成交数量变化，与商品房销售面积的变化相关性很高。总的来说，公积金贷款支持的住房交易是具有一定代表性的。在过去4 年的数据中，我们发现了以下四个比较有意思的现象（以下如无特殊说明，均为使用公积金贷款购买的住房）：

首套购置仍然是绝对主力，但非首套需求的占比在上升。首套房购置的数量占到全部成交数量的80%以上，二套及以上的购置数量占比低于20%，但是在2019 年以来一直在上升。2019 年，首套房购置数量占全部成交数量的87%，到2022 年这一数字下降到82%。同期，购置二套房以上的占比则从2019 年的13%上升到18%。

小户型购置需求占比下降、大户型需求稳定，中户型占比上升。2019 年90 平米及以下户型的成交占比为26.3%，到了2022 年已经下降到22.5%，144 平米以上户型的占比一直稳定在9%左右。与之形成对比的是，90-144 平米的户型成交占比从2019 年的64.3%上升到2022 年的68.5%。

40 岁以上购房者的占比下降，40 岁以下购房者的占比上升、尤其是30-40 岁这个年龄段。2019 年40岁以上购房者的比例占到26%，这一比例到2022 年下降到20%。与此同时，30-40 岁购房者占比从2019 年的41%上升到2022 年的45%，上升节奏稳定。30 岁以下购房者从2019 年的33%上升到2022 年的35%。

新房与存量房的需求比例没有特别大的变化，新房仍然是主力。在所有房屋成交当中，新房占比一直在70%左右，存量住房占比在30%左右，这一比例没有特别明显的变化。

2022 年是中国房地产调整较多的一年，但非首套购置需求有增长（有改善型需求），中大户型购置也呈现出一定的韧性。2022 年，住房公积金支持的房屋购买数量同比下降20%，其中新房下降22%，与统计局数据给出的26.8%的降幅较为接近。但拆分来看，有一些结构特点值得我们关注（以下如无特殊说明，均为使用公积金贷款购买住房的特征）：

非首套房的购置需求（有改善型需求）在2022 年同比小幅增长。2022 年，住房公积金支持的房屋购买中，购买非首套房的数量为44.84 万套，相比2021 年同比增长1.4%，比前一年6.5%的同比增速有所下降，但要高于全体20%的同比跌幅。

需要注意的是，由于截至2023 年6 月仍有16 个大城市执行“认房又认贷”的政策，所以这里“非首套房”既包括购买第二套住房的居民，也包括大城市中的置换购置（比如卖掉未还清房贷的老房子、买一个更大的新房子，虽然购房者最终仍然是拥有一套房，但根据当地标准，则被归为非首套房）。

中大户型购置需求的走弱幅度小于小户型，可能一定程度上反映改善型置换需求的影响。2022 年，90 平米以下户型成交数量的跌幅为24.5%，这一跌幅要大于全体20%的跌幅，中大户型的跌幅相对较小。

虽然本文使用的样本具有一定的代表性，但样本与总体并不完全相同，难免有样本局限性。能够使用住房公积金贷款的申请人与一般的申请人存在一定差异，一个体现是购买非首套房的比例。根据金融监管总局数据，我们推算2021年来10%左右1的个人住房贷款用于支持非首套购房，但是这个数字在公积金贷款中在13%-18%之间。

在理解这些不同之后，我们使用公积金贷款的住房需求拆分数据，可以对未来的房地产政策效果做简单的分析。目前的房地产政策包括扩大公积金提取范围、降低二套房认定标准、对青年人以及新生儿家庭进行住房补助优惠等等。

从需求的年龄结构和户型结构来看，鼓励改善型需求是正确的政策方向。40 岁以下购房者占比上升，30-40 岁购房者占比上升尤其明显；小户型交易下降速度快，但中户型占比快速上升，这些都说明鼓励改善型需求是正确的政策方向。

非首套购置需求今年可能进一步释放，虽然占比不是非常高。改善型需求总的来说是扩大家庭内的人均住房面积、改善居住条件，既包括购买非首套房、也包括大城市的以小换大。虽然2022 年经历房地产调整和疫情，非首套房购买的数量仍然能够同比增长，说明这一块的需求有韧性。接下来如果不出现房价大幅波动，而非首套房的贷款利率、首付比例能够有进一步的调整，我们预计这部分需求可能会得到进一步的释放。由于这部分占比不是非常高（根据金融监管总局数据在10%左右2、根据住房公积金贷款数据可能在13%-18%之间），意味着总量不一定大幅上升。

相对而言，首套需求的不确定性似乎要高于非首套，但继续大幅波动的可能性也有限。2022 年疫情给首套住房的购置者造成了较大的压力，收入不确定性、开发商信用风险、房价预期都可能影响首套住房购置者的行为。考虑房价变动之后，目前购房者的实际利率仍然不低。我们预计这部分不确定性可能相对多一点。但从样本数据来看，2022 年首套房成交量已经调整较多，比2019 年的水平低18.5%，我们预计这部分需求未来继续大幅波动可能性有限。

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