存量房贷利率：怎么调？影响多大？

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投资要点：

8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议，会议提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”此前，在7月14日的上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜曾表示，“按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

实际上，今年以来我们曾多次提到我国的存量房贷利率有调整的空间，而对比近期央行从“鼓励”到“指导”的表态，我们认为，居民存量房贷利率的调整或逐步落地。

根据我们的估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在4.8%附近。如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即4.14%（2023Q1的平均利率），那么两者差距超过60bp。截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计38.6万亿元，如果按照60bp的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润的比例约10%。如果按照40bp的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至6.7%。边际上，降低存量房贷利率会直接减少居民的月供支出，对消费起到一定的支撑作用。

风险提示：政策力度不及预期；假设和测算误差风险。

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